Zlom trga leta 2008 in posledični bančni predpisi so spremenili in odpravili številne hipotekarne programe. Zahteve za posojila so postale veliko strožje. Številni bolj tvegani programi, vključno s programi 100-odstotnega financiranja, so bili izločeni iz številnih bank. Kljub temu obstaja nekaj možnosti za nakup novogradnje, ne da bi založili denar.
Kaj se šteje za novogradnjo?
Hiše v novogradnji so hiše, ki so bile nedavno zgrajene in v njih še ni živelo, ali pa bodo zgrajene na določeni parceli. Za domove, ki še niso bili zgrajeni, lahko kupci običajno izbirajo med vnaprej določenim številom postavitev in lahko izbirajo med vnaprej izbranimi zaključki in nadgradnjami, ki jih nudi graditelj stanovanj.
Ko kupujete novogradnjo, boste morda lahko financirali prek gradbenika stanovanj, ki vam nepremičnino prodaja. Ta možnost ima morda lažji postopek odobritve kot tradicionalna banka, vendar ne tako ugodne pogoje. Če iščete konkurenčno obrestno mero in brez denarja, se pogovorite z lokalno banko o vrstah posojilnih programov, ki jih ponujajo. Za novogradnje bi morali biti na voljo enaki programi posojil, ki so na voljo za vse druge vrste domov.
Možnosti stanovanjskega posojila brez predplačila
Kupci stanovanj morda ne želijo plačati predplačila za dom iz različnih razlogov. Nekateri nimajo dovolj privarčevanega denarja, da bi si lahko privoščili polog poleg zaključnih stroškov, medtem ko drugi nočejo vložiti vseh svojih prihrankov v nekaj, kar se jim ne bo povrnilo več let. Čeprav je v zadnjih letih postalo težje kupiti dom brez denarja, je na voljo nekaj možnosti.
Izkupiček od trenutne prodaje doma
Če ste že lastnik stanovanja in imate lastniški kapital v svoji nepremičnini, lahko ta kapital uporabite kot polog za nov dom. Ni nujno, da je bil vaš trenutni dom prodan, da bi bil predhodno odobren, ko zaprosite za hipoteko, vendar lahko posojilodajalec zahteva, da vaš dohodek podpira obe hipoteki. Upoštevajte, da svojega novega doma ne boste mogli zapreti, dokler ne bo na voljo izkupiček od prodaje vašega trenutnega doma.
Če niste prepričani, ali boste lahko prodali svoj dom za več, kot ga dolgujete, se obrnite na lokalnega nepremičninskega posrednika in ga prosite, naj izvede primerljive prodaje stanovanj na vašem območju, da vidite, kakšna je cena vašega doma mora biti sposoben pridobiti. Ne pozabite vključiti približno šest odstotkov prodajne cene v provizije nepremičninskega posrednika in šest odstotkov v končne stroške v svoj rezultat, da boste imeli realno predstavo o tem, koliko boste resnično lahko prispevali k svoji novogradnji doma.
Posojila Credit Union
Povezava s kreditno zadrugo ima številne prednosti, vključno z boljšimi pogoji financiranja, kot jih lahko dobite pri tradicionalni banki. Nekatere kreditne zadruge, kot je Navy Federal Credit Union za vojaške družine ali NASA Federal Credit Union za astronavte in njihove družine, lahko ponudijo 100-odstotno financiranje in dodatne ugodnosti, kot je brez zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI), ali višje zneske stanovanjskega posojila od tradicionalnih banka bo dovolila.
Če želite izvedeti, ali vam je morda na voljo podoben program, začnite tako, da stopite v stik z lokalnimi kreditnimi zadrugami in se pogovorite o tem, ali ponujajo brezhibne hipotekarne programe za člane. Če ga najdete in ste upravičeni do članstva, je to morda idealna rešitev.
Hipotekarna posojila za zdravnike
Novi zdravniki, ki so prepredeni z dolgovi za študentska posojila, se ne bi smeli bati odobritve hipoteke. Zdravstveni delavci, štipendisti in lečeči zdravniki bodo morda lahko kupili novo nepremičnino z nič denarja, tako da uporabijo posojilo za zdravnika pri številnih posojilodajalcih.
Kvalifikacije in ugodnosti se razlikujejo glede na posojilodajalca, vendar nekatere ugodnosti lahko vključujejo brez PMI, možnost uporabe pogodbe o zaposlitvi kot dokazilo o dohodku in velike zneske posojila - v nekaterih primerih do 750.000 USD.
Veteranska posojila
Posojila VA so hipotekarna posojila, ki so na voljo veteranom, njihovim zakoncem in vzdrževanim družinskim članom vojaškega člana. Veterani lahko kupijo nepremičnino do 417.000 USD brez denarja in brez plačila PMI.
Kvalifikacije vključujejo:
- Izpolnjeno potrdilo o upravičenosti
- Minimalni kreditni rezultat 620
- Zmožnost plačevanja mesečnega plačila
Za več informacij o tej možnosti posojila obiščite spletno mesto VA.
Posojila USDA
Odobreni posojilodajalci lahko ponudijo do 100-odstotno financiranje s posojili Ministrstva za kmetijstvo Združenih držav (USDA), ki so posojila za tiste, ki kupujejo domove na podeželju. Ta posojila se lahko uporabijo za nova stanovanja, pa tudi za druge vrste domov.
Kvalifikacije vključujejo:
- Življenje na določenem podeželskem območju
- Biti državljan ZDA, kvalificirani tujec ali nedržavljan
- Izpolnjevanje zmerne do nizke dohodkovne stopnje, kot je določeno v vaši domači državi
- Biti pravno in finančno sposoben plačati posojilo
- Življenje v domu kot vašem primarnem bivališču
Za več informacij o tem programu posojil obiščite spletno stran USDA.
Piggyback Posojila
Čeprav večina posojilodajalcev ne ponuja 100-odstotnega financiranja, lahko nekateri posojilojemalcem z visoko kreditno oceno ponudijo dve posojili za eno nepremičnino. Povratna hipoteka, imenovana tudi posojilo 80/20, pomeni, da lahko kupec financira 80 odstotkov kupnine kot prvo hipoteko, ostalih 20 odstotkov pa financira z drugim posojilom.
Ena prednost najetja več posojil je, da se lahko izognete PMI, saj tehnično ne izposodite več kot 80 odstotkov kupnine za katero koli posojilo. Vendar te vrste posojil prinašajo večje tveganje, saj lahko banka zaseže nepremičnino, tudi če ne plačate samo drugega majhnega posojila. Drugo ali tretje posojilo ima tudi višjo obrestno mero kot prvo hipoteko, kar poveča vaše skupno plačilo.
Posojila za zemljišča in gradnjo
Če želite zgraditi dom na zemljišču in bi radi prispevali k načrtom ter sprejemali vse odločitve od začetka, boste verjetno potrebovali posojilo za zemljišče in posojilo za gradnjo. Pri teh posojilih obstaja večja možnost neplačila, zato imajo običajno višje obrestne mere in višji polog kot posojilo za novogradnjo. To verjetno ni prava izbira, če ne želite založiti velike vsote denarja.
Pretehtaj tveganja
Če se odločite, da ne boste vložili denarja v novogradnjo hiše, to pomeni, da bo vaše mesečno plačilo hipoteke višje, kar vedno prinaša večje tveganje. Izguba službe in padec domačega trga lahko hitro prispevata k situaciji, ko si morda ne boste mogli privoščiti plačila za svoj dom ali pa boste na koncu dolžni več, kot je vaš dom vreden.
Če ne morete doseči 3,5-odstotnega zahtevanega minimalnega pologa za hipoteke FHA ali najmanj treh odstotkov za običajna posojila, razmislite o tem, da počakate z naložbo v hišo, dokler ne pridobite več stabilnosti s svojimi financami. Stanovanjsko posojilo je največji strošek, ki ga boste imeli, in bolje je počakati z nakupom, kot pa se znajti v situaciji, ki si je ne morete privoščiti.
Sprejmite zdravo finančno izbiro
Nakup novogradnje brez denarja je lahko zastrašujoča naloga, toda s pravo banko in pravim programom se boste morda lahko rešili pred zapravljanjem na tisoče dolarjev vnaprej za nakup nepremičnine. Če imate finančnega svetovalca, se z njim pogovorite o tem, ali je hipoteka z ničelnim znižanjem prava izbira za vašo družino. Kot pri vsakem velikem finančnem nakupu pretehtajte prednosti in slabosti ter se odločite, ki bo ustrezala finančnim razmeram vaše družine.
